Продажа недвижимости – дело тонкое. Можно максимально быстро найти покупателя, согласовать цену, подготовить договор, а на финальном этапе получить отказ в регистрации. Что за причина? Банальная ошибка в техническом плане. Именно из-за этого документа сделки срываются, теряются покупатели и затягиваются сроки продажи. И что особенно обидно – владелец объекта может об этом даже не догадываться до самого визита в Росреестр или банк.
Специалисты кадастрового бюро Аргос-Омск подчеркивают, что такие ситуации, увы, не редкость. Зачастую их можно было бы избежать, если бы собственник заранее проверил свои документы. В этом материале разберёмся, что такое технический план, какие ошибки в нём встречаются, как они могут повлиять на продажу недвижимости, и что нужно сделать, чтобы не влететь на лишние месяцы ожидания.
Что такое технический план и его роль при продаже недвижимости
Техплан – это официальный документ, в котором содержатся сведения об основных характеристиках объекта недвижимости: площадь, этажность, материал стен, конфигурация помещений, координаты на участке и т. д. Его составляет кадастровый инженер, и именно на основании техплана объект вносится в ЕГРН.
При продаже квартиры, дома или другого имущества техплан может быть необходим для оформления сделки. Однако это зависит от конкретной ситуации. Если речь идёт о новом объекте недвижимости или о внесении изменений в уже существующий (например, после перепланировки или реконструкции), техплан обязателен. В случае со старыми домами, которые ранее были поставлены на учёт по техническому паспорту и в которых не производилось никаких изменений, составление технического плана может не потребоваться.
Таким образом, техплан либо ставит на учёт новый объект, либо вносит изменения в характеристики существующего — и в этом качестве он может играть важную роль при продаже недвижимости.
Что чаще всего идёт не так: типичные ошибки
Среди всех юридических накладок с недвижимым имуществом ошибки в техническом плане – одни из самых распространённых. Они делятся на два типа:
-
Технические. Это опечатки, орфографические и арифметические ошибки, допущенные при оформлении плана или его передаче в Росреестр. Например, фамилия собственника указана с лишней буквой, или перепутан номер квартиры.
-
Реестровые. Возникают, когда кадастровый инженер неправильно указал координаты, ошибся с площадью или даже внёс несуществующие постройки. Такие ошибки особенно опасны: они меняют суть объекта и могут полностью противоречить реальности.
В практике встречаются случаи, когда в техническом плане одной этажности указано два этажа, границы здания «уехали» за пределы участка, а площадь не соответствует фактической. Бывает, что техплан составлен по старым данным, а перепланировка или пристройка в нём не были отражены.
Как ошибка в плане может сломать сделку
Даже небольшая ошибка в техническом плане может создать серьёзные проблемы при продаже недвижимости. Особенно это актуально при сделках с использованием ипотечных средств. В таких случаях банк требует оценку объекта, и оценщики составляют подробный отчет, в котором отражаются фактические характеристики недвижимости.
Если сведения из отчета оценщика не совпадают с данными, указанными в техническом плане или в ЕГРН, возникают несоответствия между «реальностью» и документами. Это может стать основанием для приостановки или даже отказа в регистрации перехода права собственности, особенно если банк отказывается одобрить сделку из-за расхождений.
Для покупателя, особенно если он берёт ипотеку, такие противоречия – сигнал тревоги. Банк, изучив документы и обнаружив несоответствие, просто не даст одобрение, даже если это будет опечатка или техническая ошибка. А иногда и сам покупатель, не дожидаясь объяснений, отказывается от сделки, заподозрив проблемы с юридической чистотой объекта.
После этого продавец оказывается в ситуации, когда срочно нужно заказывать новый технический план, ждать выезда кадастрового инженера, проведения замеров, оформления, а затем – повторной подачи документов в Росреестр. Это не только дополнительные траты, но и потеря времени. На фоне этого покупатель может остыть, найти другой вариант, или просто уйти, не желая ждать неопределенное количество недель.
Особенно обидно, когда всё уже согласовано: цена, сроки, договоры на руках, стороны настроены подписывать бумаги. И тут всплывает ошибка в документах. Из-за неё сделка срывается буквально за шаг до завершения.
Как выявить ошибки: на что обращать внимание собственнику
Чаще всего такие ошибки выявляются уже в процессе подготовки к продаже. Но на деле их можно обнаружить гораздо раньше. Самый простой способ – заказать свежую выписку из ЕГРН и сверить её с фактическими характеристиками объекта.
Обратить внимание стоит на:
-
точность адреса и кадастрового номера;
-
фактическую площадь (и общую, и по комнатам);
-
конфигурацию помещений;
-
наличие всех пристроек, балконов, мансард, если они есть;
-
координаты здания на участке (особенно актуально для частных домов).
Если что-то не совпадает, стоит проконсультироваться с кадастровым инженером. На сайте argos-omsk.ru можно получить помощь в оценке документов и понять, требуется ли корректировка.
Как исправляют ошибки
Если ошибка в техническом плане обнаружена, важно быстро понять, кто её допустил. Если ошибка техническая (опечатка, неверный номер), и допущена она в Росреестре, то достаточно будет подать заявление через МФЦ или Госуслуги. Приложить нужно документы с правильной информацией (например, паспорт, договор, техпаспорт). Росреестр обязан внести исправления в течение трёх рабочих дней.
Если ошибка реестровая, то есть возникла при составлении самого техплана, обращаться нужно к тому, кто его готовил – кадастровому инженеру. Специалист проверит объект, подготовит новый план с корректными данными и пояснением, в чём была ошибка. После этого исправленный документ передаётся в Росреестр.
Иногда без суда не обойтись. Например, если ошибка повлияла на право собственности или может затронуть интересы третьих лиц. Тогда потребуется исковое заявление, документы, подтверждающие верные сведения, и решение суда. Только после этого данные будут внесены в ЕГРН.
Сколько стоит и сколько ждать: реальность вместо обещаний
Исправление ошибок в техническом плане не всегда бесплатно, особенно если вина не на Росреестре.
-
Если виноват сам регистратор – платить не нужно. Заявление подаётся бесплатно, и исправление занимает до 3 рабочих дней.
-
Если нужно заказывать новый план, то придётся оплачивать услуги кадастрового инженера. Стоимость зависит от региона, сложности объекта, сроков и объёма работы.
-
Судебное исправление обойдётся дороже: сюда входят госпошлина, услуги юриста, возможно – повторная подготовка документов.
Сроки тоже бывают разными. Простой случай решается за неделю. Сложный же может тянуться месяцами. А за это время объект теряет в цене, покупатели уходят, а продавец – несёт потери.
Перед продажей: что должен проверить собственник
Перед тем как продавать недвижимость, собственнику стоит заказать выписку из ЕГРН и сверить её с фактическими характеристиками объекта. Следует проверить и все данные в техническом плане (от площади до координат). Кроме того, следует убедиться, что все изменения в помещении (перепланировки, пристройки) отражены в документах. Да и не лишним будет проконсультироваться со специалистами, если что-то вызывает сомнения.
Эти действия займут немного времени, но избавят от неприятных сюрпризов. Лучше выявить неточность заранее и спокойно её исправить, чем терять покупателя на пороге сделки.
И если вам нужно проверить, внести правки или оформить технический план с нуля, обращайтесь к проверенным специалистам в Аргос Омск. Там знают, как разобраться с самым сложным случаем и довести дело до результата.